高租金逼退老字号 百年老街艰难复兴
作者:飞越国界 来源:未知 日期:2010-12-10 11:59:00 人气: 标签:
导读:冬日午后,熙熙攘攘的游人漫步在修葺一新的前门步行街上,古色古香的前门牌坊,鸟笼形状的街灯,青石板铺就的平坦大道,两侧是一水儿灰砖青瓦的仿古建筑,有轨铛…
    冬日午后,熙熙攘攘的游人漫步在修葺一新的前门步行街上,古色古香的前门牌坊,鸟笼形状的街灯,青石板铺就的平坦大道,两侧是一水儿灰砖青瓦的仿古建筑,有轨铛铛车间或穿梭而过,吸引着游人不时举起相机,记录下这条著名传统商街的风貌。然而,几经修缮,多次定位,数次波折,百年老街仍难突破游人只逛不买的尴尬,艰难的复兴之路上,定位文化、寻找旅游商机或许能够成为新的出口。
    繁华落尽 修缮改造期待重生
    在前门步行街东侧与之交叉的两条街巷中,市政工人正在对道路、花坛、灯饰等“城市家具”做着最后的完善,一些店铺的内部装修也在紧张进行。“再过几天,12月25日,鲜鱼口餐饮一条街就将开街亮相。同一天,台湾商务街则将全面开市迎宾。前门大街又增添了两股新鲜活力。”北京天街置业发展有限公司董事长田耘兴奋地告诉记者。
    随着前门周边街巷被一条条修整改造,一个个商业项目拔地而起,曾百年辉煌又一度衰败的前门地区,正在重新焕发出全新的生机与活力。
    从明清一直到上世纪80年代初,前门地区一直是北京商业最繁华的场所。
    前门地区曾云集老字号企业。“头顶马聚源(帽店),脚踩内联升(鞋店),身穿八大祥(绸缎店),腰缠四大恒(钱庄)”,是民间对这一地区商业的形象概括。前门是北京城的正门,商业的繁荣与其位置密切相关。外地进京赶考的秀才、办事的官员,都住在这一带,造就店铺多、饭馆多、游乐场所多、会馆旅店多的特色。
    到上世纪七八十年代,物资匮乏、流通不畅,很多商品只能在京城买到。全聚德、同仁堂、张一元、月盛斋、谦祥益、瑞蚨祥、盛锡福、六必居、正明斋、都一处等知名老字号自然成为外地游客以及京城百姓们的购物首选。
    时代车轮滚滚向前。从上世纪90年代开始,市场经济的蓬勃发展,北京大型商场的数量急剧增加,城市市场购买力被迅速分散。王府井、西单等大型商业集中的商圈日益繁华,曾与之齐名的前门商圈逐渐淡出主流。
    以前门地区最繁华的大栅栏为例,2005年北京市社科院公布的《北京城区角落调查》数据提道:大栅栏常住居民中,60岁以上的占17%;人群结构呈现社会困难人群的特征;工商登记个体经营行业729家,90%为小餐馆、小旅馆、小杂货店、小发廊、小歌厅,经营规模和业态呈衰败状况;大量居民日均生活费不足8元……
    曾经的城市中心区、繁华区沦为贫困区,市政府显然不能容忍。2005年开始,前门地区开始了百年以来规模最大的一次拆迁改造。2007年5月,当时的崇文区政府启动了北京前门大街两侧修缮改造工程。随着推土机的隆隆声,旧的前门大街倒下了,一个崭新的前门大街站立起来。
    饱受争议 游客拍照多于购物
    2009年9月28日是改造后的前门大街正式开市的日子。清一色的灰砖青瓦、清一色的二三层小楼、鸟笼形状的街灯、穿梭而过的有轨铛铛车……从京城四面八方蜂拥而来的人们发现,以步行街呈现的新前门大街一派清末民初的古都风貌,比过去不知宽敞、整洁了多少倍。
    然而,来前门大街的游客中,拍照的多于买东西的。一栋栋古韵风格的建筑中,除了零星分布的几家传统老字号外,大部分是星巴克、Swatch、ZARA、H&M等国际品牌,以及李宁、耐克、森马、劲霸等常见品牌。这种中西合璧的品牌布局让不少人感到有些别扭。“改造后的前门大街,与其他商业街、购物中心越来越雷同。”一位本地消费者道出了不少人的共同感受。在前门牌坊前,两位外地游客告诉记者:“来前门是想感受一下北京特色,可是走到一半就不想逛了,没什么可买的东西,还不如在这儿多拍几张照片。”
    前门步行街上熙熙攘攘的人流中,外地游客占了绝大多数比例。拍照留念的人多,进入店铺挑选商品的却很少。就算是前门牌坊旁边知名的Swatch专卖店,也仅有几位顾客挑选商品,真正掏腰包的更是寥寥。此外,劳力士、帝舵、西铁城等名表专卖店内,经营进口化妆品的丝芙兰店内,都鲜有顾客推门而入。其他店铺包括361°、美特斯·邦威、耐克等品牌店,虽然店面比在商场中的更加豪华,甚至安排了促销员卖力宣传,但仍只有很少消费者愿意进门。整条大街真正生意红火的恐怕只有全聚德、都一处等知名老字号了。
    与前门大街相反的是,集中了瑞蚨祥、同仁堂、内联升、步瀛斋、张一元、大观楼、狗不理、张小泉等国内顶级老字号的大栅栏更受消费者认可。这里不仅人头攒动,店内消费者也不在少数。一位游客表示,还是愿意感受一下中华传统文化,大栅栏的老店能让人真正体会到前门大街应有的氛围。
    对前门步行街目前的经营状况,田耘的解释是,新前门大街开市只有一年多,还处于项目的培育期。据他介绍,去年开街时,前门步行街的103家商户全部招满,目前调整的只有10家。从一般商业规律看,新商业项目第一年的更换率在30%以内均属正常。
    然而,后来发生的传统老字号企业集体“败走麦城”的事件,让经营者不得不思索前门大街到底该如何规划和管理。
    几经波折 高租金逼退老字号
    知名老字号品牌经营红火,从中不难看出,前门大街最需要的是具有北京传统特色的商业。然而,最能凸显前门韵味、具备北京特色的老字号,却因为前门整修后租金的水涨船高而无力回归。
    “政府出钱把前门大街翻新了,老字号小吃当然愿意回去,但是租金太高,忙一个月可能连租金和工人工资都挣不齐,”爆肚冯的掌门人冯广聚算了一笔账:按照目前38元/平方米/天的租金计算,一间100平方米的铺面月租金就将近12万元,销售10元一盘的爆肚很难支付高昂的房租,再加上工人工资、原材料、水电等其他费用,赔本几成定局。
    “如果按照前门大街现在的租金,每盘售价18元的酱牛肉要卖到50-60元才能够保证利润。”月盛斋掌门人马国琦感叹。
    “前门地区的人气旺盛很大程度上是因为有各式饭店和小吃,饮食尤其是小吃可以聚集人气。很多在国外生活的人来到前门就是想品尝小吃,能够把各地游客吸引过来的,还是带有北京特色的东西。”一位当地居民表示。
    中商经济研究所主任姚力鸣认为,前门地区深厚的历史积淀决定了这里最适宜发展老北京传统商业文化。但是受到拆迁造成的地价上涨、房租昂贵等因素影响,一些反映老北京市井文化的企业,比如老北京传统小吃、一些特色手工艺店铺等,由于本小利薄很难在这里生存,造成了目前这一地区时尚类商业大行其道,给人一种不协调的感觉。
    由于难以承受高昂租金而迁出前门的老字号小吃,现多聚集在九门小吃等新兴京城特色餐饮,或就近在前门周边的街道落脚。不少老字号掌门人表示,仍希望有机会回到前门大街。毕竟,前门大街是这些老字号的发源地、成长地,也是京城小吃最好的展示平台。
    定位文化 旅游商机才是出口
    2010年,随着原崇文区与原东城区合并,前门大街及其以东地区也随之进入新东城的行政版图,前门地区被新东城定位为“北京历史文化展示区”。
    12月25日对于前门商圈来说又将是一个里程碑式的日子。这一天,位于前门步行街东侧的鲜鱼口餐饮一条街将正式开街亮相。同时,以大江胡同为载体的台湾商务街也将全面开市迎宾。前门商圈再次注入两股新鲜血液。
    田耘告诉记者,鲜鱼口街的风貌修缮总投资超过15亿元,定位为餐饮美食街,根据街区整体规划,商户中餐饮老字号将占七成,其中70%为京味儿老字号;特色商品销售占两成;其余一成为服务业。便宜坊旗舰店、精品酒店皇家驿站、北京稻香村、天源酱园,以及原生地老字号天兴居炒肝、黑猴百货店、兴华园浴池、锦馨豆汁店等均已签约进驻,2011年“五一”前将投入运营。
    此外,12月25日,以大江胡同为载体、包括台湾会馆在内的整个台湾商务街也将全面开市。台湾会馆创办于1893年,是见证公车上书等一系列历史事件的重要文物。据悉,原址修缮后,将成为台湾风情文化展览、接待等的场所。
    由于这两条东西走向的商业街,其西口都与前门步行街交汇,东口直达前门东侧路,这就为游客进出前门街区提供了两条重要的商业动线。经营管理者希望以此带动前门商圈整体客流量的进一步提升。田耘预计,两条新商街有望带来超过50%的营业收入,即在目前年销售额12亿元的基础上增加6亿元。
    2011年,包括20万平方米地下工程在内的整个前门地区改造主体工程将基本完工,2012年,商业配套将形成完整规模和能力。不久的将来,一个古都风貌彰显、文化底蕴深厚、配套设施完善、商业商务繁荣的前门,将以全新的形象呈现在世人面前。
    解读:现在的前门商业正寻着历史的足迹、和着时代的节拍,慢慢地向着世界城市的大潮迈进。根据不完全调查统计,前门商圈现有商铺128家,老字号店铺达到21家,国际知名品牌16家,国内知名品牌15家。
    记者手记
    创新是对传统的最好保护
    最近发生的一则新闻震惊寰宇:意大利著名的庞贝古城,一个月内竟然出现三次古建筑墙体坍塌事件。人们在扼腕叹息之余,也不得不面对这样一个事实:无论怎样严密的保护措施,有形的城市化石终有一天会灰飞烟灭。
    之所以联想到庞贝古城,是缘于最近前门商圈的采访。近几年,前门地区大规模的拆迁改造、破旧立新,让包括记者在内的很多北京老百姓倍感失落,一时间,批评之声不绝于耳。但是庞贝事件让记者真切地意识到,与对历史古迹的有形保护相比,也许文化脉络的延续传承才是更为关键的。
    重新翻建过的前门商业街开市一年多了,目前买卖似乎不大景气。与其指责改建断了前门地区的商脉,不如好好研究一下是什么造就了前门的昔日繁华。
    正如有的商业专家所指出的那样:100多年来,前门地区的商人不仅追求时尚,而且创造时尚,引导时尚消费,培养时尚人群,买好东西,享受美味,听名角戏,看新电影,非得上前门大街才行。俗话说“人叫人千声不语,货叫人点首即来”。就像今天我们不远千里万里去香港、巴黎、东京买东西一样,当年的前门商家也是凭着商品的独特性、新颖性、时尚性,吸引着广大顾客。
    前门大街在强调传承历史文化的同时,一定不能削弱其时尚化、现代化的进程。事实上,目前发展最好的老字号代表全聚德,恰恰是能够不断创新、与时俱进的典范,不断满足现代人消费的新需求。相反,如果一味为了历史而历史,脱离当今民众的消费需求,那么这种历史也是没有什么生命力的。
    历史文化在各类文物、遗址中,更在每个鲜活的个体当中。只有前门地区的每个商家都能以创新为己任,前门商圈昔日的繁荣盛世才能真正重现。
    专家把脉
    前门要研究旅游人群消费特点
    ——中国购物中心产业资讯中心主任 郭增利
    前门是一个以旅游人群为主的商圈,旅游人群有其特有的消费特点。从国外成功的旅游街区发展来看,都是以提供具有当地特色的传统商品为主。因此,前门商业街不能靠国际大品牌来吸引消费者。事实上,这几年国际知名品牌,像LV等,已经纷纷向二线城市发展,其对周边人群的吸引力呈现下降趋势。而前门是最有优势发展北京文化、中国文化的场所,目前来看,商街定位显得不明确,不知道产生消费的人口到底在哪里。
    租金收益问题是困扰前门发展的一大因素。商业化运作有利于短期内回笼资金,但造成区域整体定位模糊。目前,区域整体向历史文化街区转型,这需要一个较长的培育期。在这一过程中,单靠企业恐怕很难承受得起。因此,要解决这一矛盾,需要政府主导、企业参与支持,经过一段培育,在更长的周期内取得收益。这就必然需要一方让利,目前来看,这一方只能是政府。前门发展需要政府放水养鱼,只有经过统筹规划,强化区域特点,实现各商户之间的客流共享,挖掘消费潜力,前门才能实现真正繁荣,这恐怕需要一个较长的过程。
    前门适宜发展博览型商业
    ——北京昭邑零商管理咨询有限公司总经理 刘晖
    前门地区是旅游人群到京的必游之地,每年的游客数量以百万计,眼球价值突出,因此非常适宜发展博览型商业。前门应该充分发挥两个窗口的作用:一是国外品牌进入中国的窗口,二是中国品牌走出去的窗口。目前来看,前门大街的招商显然没有找到品牌定位与区域特征的契合点。
    如果从发展博览型商业的角度看,星巴克、Swatch等被公众广泛熟知的品牌,其在前门大街设立门店的意愿,显然不如一些在国外也很出名,又急于打开中国市场的品牌来得强烈,也愿意支付更高的租金。对那部分企业来说,在前门开设门店所产生的巨大广告效应,可能比商品销售本身更具吸引力。
    此外,前门固然是北京旅游的一张名片,也可以看做是外国人在中国旅游的第一站。因此前门的旅游商品不一定局限在北京本地,可以与全国各省市的旅游局展开合作,让外国游客在这里看到具有各地特色的商品,吸引他们从北京出发,去探寻中国各地的精彩。
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